Dolda fel, en utmaning för säljare och köpare

Del 1.

Trots att jag i mer än 20 år hjälpt både köpare och säljare i ärenden med dolda fel tycker jag fortfarande att rättsområdet är lika spännande. Om jag som rådgivare och expert på området får komma in tidigt i ett ärende kan jag dessutom säkerställa en bra överenskommelse eller nå framgång vid en rättslig prövning.  

Att veta när man som köpare eller säljare ska anlita en expert är inte alltid enkelt och jag har därför valt att sammanfatta rättsläget kring dolda fel i några korta artiklar. Att skapa värde genom min kunskap och långa erfarenhet är det som ger tillfredsställelse i mitt arbete.  

Jag kommer i en kort artikelserie som publiceras på hemsidan, bland annat att gå igenom följande:  

• Vilka är kriterierna för att det ska vara ett dolt fel?  

• Hur ska en köpare av en äldre fastighet avgöra om det är värt att driva krav om ansvar för dolda fel?  

• I vilka situationer ska en säljare bestrida ansvar för dolda fel?  

• Hur omfattande är undersökningsplikten?  

• Hur ska man beräkna ersättningens storlek och vilka påföljder kan bli aktuella?

Vilka kriterier måste vara uppfyllda för att det ska vara ett dolt fel?

Vi börjar med kriterierna:

• Reklamation ska ha skett i tid.  
  Det innebär att du som köpare behöver meddela säljaren att fel har påträffats inom ca 3 månader från den dag när felet upptäcktes eller borde ha upptäckts.

• Skilj reklamation från preskription. Säljaren har som huvudregel ansvar för dolda fel i tio år beräknat från tillträdesdagen.

• Felet är inte förväntat.
  Det här är ett kriterium som parter och även domstolar kan ha olika uppfattningar om. Kort beskrivet ska det vara fråga om en avvikelse från vad köparen haft fog att förvänta med hänsyn till byggnadsdelens ålder, skick och konstruktion.

• Felet fanns vid köpet men var ej upptäckbart.  
  Utgångspunkten är om felet hade upptäckts om köparen hade undersökt fastigheten vid köpet, själva felet måste ha funnits vid köpet. En köpare måste dock inte ha undersökt fastigheten, utan det räcker med att man kan utgå från att felet inte hade upptäckts om köparen hade undersökt fastigheten innan köpet. Däremot kan bli svårt att bevisa att felet fanns vid köpet och vad som kunnat upptäckas om en besiktning inte är gjord.

• Har påverkat fastighetens värde.
  Även om det är ett dolt fel saknas ibland rätt till prisavdrag. När åtgärdskostnaden är för låg i relation till köpeskillingen, har köparen inte rätt till prisavdrag eller annan påföljd om felet inte har påverkat fastighetens värde.

Påföljder, parts rättigheter och skyldigheter

Kan man som köpare kräva att säljaren åtgärdar fel respektive kan säljaren kräva att få komma in i fastigheten för att själv få se felet som köparen menar är ett dolt fel? Det svarar jag på i nästa del samt beskriver vilka påföljder som kan vara aktuella vilket inkluderar bedömning av om fastighetens värde påverkats samt skillnad på prisavdrag och skadestånd och anledningen till att det är viktigt att förstå skillnaden.  

Har du som säljare fått ett krav från köparen eller har du som köpare påträffat fel som du anser är dolt, bör du snarast kontakta mig för en förutsättningslös avstämning. En sådan kontakt kan spara både timmar av oro och onödiga kostnader.